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Stop al pignoramento immobiliare sulla prima casa

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Stop al pignoramento immobiliare sulla prima casa

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Il pignoramento immobiliare costituisce l’atto esecutivo in base al quale un soggetto creditore, in genere la Banca, agisce allo scopo di recuperare il proprio credito, oltre agli interessi e le spese, mediante l’espropriazione e successiva vendita all’asta dell’immobile sul mercato.

In tali ipotesi, ovvero nel caso di pignoramento immobiliare che abbia ad oggetto la prima casa, il Decreto fiscale collegato alla manovra finanziaria 2020 (41 bis della Legge 19 dicembre 2019 n.157 conversione in legge, con modificazioni, del Decreto legge 26 ottobre 2019, n. 124, recante disposizioni urgenti in materia fiscale) ha introdotto una norma che permette lo stop al pignoramento della banca sulla prima casa, obbligando l’istituto di credito, a talune condizioni, a rinegoziare il contratto di mutuo concesso.

Si tratta di una norma dal carattere eccezionale, utilizzabile quindi una tantum, che riguarda solo ed esclusivamente la prima casa, non altri eventuali immobili pignorati o beni diversi.

Per poter accedere al beneficio introdotto dalla norma in esame, è anzitutto necessario che si tratti di prima casa che costituisca abitazione principale del debitore, ovvero dove questi abbia stabilito la sua residenza; inoltre, devie trattarsi di un consumatore, dovendosi escludere sia l’ipotesi di mutuo concesso per finanziare una attività di impresa, sia l’ipotesi in cui il pignoramento sia la conseguenza del mancato pagamento di un debito contratto nell’esercizio di una attività di impresa od una professione.

Infine, per poter accedere al beneficio della rinegoziazione forzata, occorre che la Banca abbia notificato l’atto di pignoramento tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019, dovendosi quindi escludere le procedure avviate dopo tale lasso temporale.

Verificata la sussistenza dei richiamati requisiti di carattere generale, è poi necessario che al momento della formulazione della istanza si sia già rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato ed inoltre la banca dovrà essere l’unico soggetto pre- sente nella procedura esecutiva, nella qualità di “creditore procedente”, dovendosi escludere la possibilità di accedere al beneficio in presenza di altri creditori intervenuti.

In presenza delle condizioni anzidette, si ha tempo sino al 31 dicembre 2021 per presentare l’istanza di rinegoziazione, che dovrà essere inclusiva del debito complessivo, comprensivo delle spese della procedura e degli interessi maturati fino a quel momento e non dovrà superare i 250.000 euro, senza che sia stata contestualmente avviata alcuna procedura di risoluzione delle crisi da sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di composizione dei debiti o liquidazione del patrimonio), che avrebbe la precedenza su questa.

Per poter ottenere la rinegoziazione del mutuo sarà necessario offrire non meno del 75% del prezzo base della successiva asta di vendita, oppure, nel caso in cui questa non sia stata ancora fissata, del valore del bene, così come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio. Se il debito fosse già in partenza inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al totale del debito residuo necessario a saldare il capitale e gli interessi maturati e le spese legali liquidate dal Giudice.

Con l’stanza di rinegoziazione è possibile ottenere una dilazione fino a 30 anni del mutuo residuo purché la sua durata, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80

Qualora il debitore non sia comunque nelle condizioni di pagare il mutuo rinegoziato, è possibile l’intervento di parenti o affini fino al terzo grado; in tale ipotesi il parente o l’affine subentrerà nel contratto di mutuo e vedrà trasferito l’immobile a suo nome, garantendo al debitore originario il diritto di abitazione nella casa pignorata per i successivi 5 anni decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile.

Se poi entro questi 5 anni il debitore riuscirà a rimborsare al parente o affine gli importi nel frattempo pagati alla banca, potrà chiedere di riottenere la proprietà dell’immobile libera da vincoli accollandosi il residuo di pagamento del mutuo rinegoziato, fino alla scadenza, purché la banca acconsenta a liberare il parente o affine dall’obbligo di pagamento nei suoi confronti.

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