Le migliori strategie in caso di occupazione abusiva di immobile
Nel presente articolo andremo a verificare quali sono le migliori strategie in caso di occupazione abusiva di immobile da parte di un terzo, e cosa possa fare il proprietario per rientrare nel possesso del bene.
Dal punto di vista operativo, bisogna distinguere a seconda che l’occupazione abusiva di immobile avvenga senza alcun titolo e clandestinamente, ovvero sulla base di un contratto scaduto o ritenuto invalido, essendo previsti differenti iter processuali.
1. L’occupazione abusiva e clandestina di immobile.
L’occupazione abusiva e clandestina di immobile si realizza quando qualcuno occupa il bene senza alcun titolo che ne legittima la presenza, arbitrariamente e contro la volontà del proprietario. Rientrano in questa ipotesi sia le occupazioni di immobile abusive e clandestine che interessano l’intero immobile, sia quelle che riguardano una parte soltanto del bene, ovvero che ne limitano parzialmente la possibilità di utilizzo ed il possesso.
In siffatte ipotesi, le strade da percorrere sono tre:
- L’azione di manutenzione nel possesso (art. 1170 c.c.)
- L’azione di reintegra nel possesso (art. 1168 c.c.)
- Denuncia penale per invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.)
Senza entrare nel merito dei presupposti previsti per le singole fattispecie, è importante considerare come sia di fondamentale importanza agire rapidamente, in quanto per le azioni in sede civile il termine a decadenza per agire è appena un anno dallo spoglio o dalla turbativa, mentre l’azione in sede penale prevede appena 3 mesi per presentare la querela di denuncia dell’invasione o occupazione dell’immobile.
Se non vengono rispettati i termini di cui sopra, sarà necessario procedere attraverso un’azione ordinaria di rivendica (art. 948 c.c.), ovvero attraverso il procedimento sommario di cognizione ex art. 702 bis c.p.c., che prevedono tempi e costi più elevati per ottenere l’ordine di liberazione del bene.
2. L’occupazione di immobile con contratto scaduto o non valido
Rientrano in questa definizione i casi in cui esiste un contratto che legittima l’inquilino ad abitare l’immobile, ma questo non viene ritenuto valido dal titolare – ad esempio per la mancanza di qualche requisito indispensabile – oppure i casi di contratto non più efficace, quindi scaduto.
In queste circostanze il titolare può ricorrere alla procedura di sfratto per morosità, molto più celere di quella precedentemente esposta, perché l’unica prova che occorre presentare è il contratto di locazione registrato. Non si tratta più quindi, di intraprendere un’azione di rivendicazione, ma un’azione di restituzione.
Presupposto necessario affinché si possa agire attraverso uno sfratto è l’esistenza di un contratto scritto tra le parti e regolarmente registrato, sia pur scaduto o ritenuto invalido, dovendosi in caso contrario ricorrere al procedimento ordinario di rivendicazione della proprietà dell’immobile.
Si può ottenere il risarcimento dei danni da occupazione abusiva di immobile con contratto scaduto o non valido?
In caso di occupazione senza titolo il proprietario ha diritto ad ottenere un risarcimento del danno subito, fatto ormai ritenuto implicito dalla maggior parte della Giurisprudenza. Il titolare non dovrà dimostrare il danno patrimoniale, ma una volta fornite al Giudice le prove delle avvenute circostanze, questi procederà alla liquidazione di una somma risarcitoria. La somma in questione verrà calcolata in base al valore locativo del bene, cioè tenendo conto del valore degli immobili sul mercato dell’area interessata, a meno che l’inquilino non provi che l’immobile non avrebbe prodotto frutto a favore del proprietario (Cassazione Ordinanza n. 39/2021).
Tuttavia, è bene precisare che in caso di contratto verbale imposto dal titolare, la situazione si complica: l’inquilino infatti può chiedere il ricalcolo dei canoni pagati in nero in base ai prezzi degli affitti reali della regione. L’affittuario, dimostrando l’imposizione del contratto verbale, nell’eventualità in cui il ricalcolo dimostri un’eccedenza del canone sino a quel momento pagato, può chiedere la restituzione della differenza delle somme versate in precedenza.